こんにちは！ 埼玉サラリーマン大家です。
このコロナショックで不動産業界でも様々なことが起こっています。私のような大家にも空室率の上昇圧力は感じられています。先日のコラムにも書きましたが、滞納者は増えていますし、地元や母国に帰る入居者も増えました。
そんな滞納者への対応ですが、訴訟手続きまで発展している案件が複数出ています。その中の1件が先日に決着する予定でした。強制的に退去させる手続き（強制執行）が行われて無事に終了となるはずでした。
そうです。そのはずだったのですが・・・
すんなりとは行かなかったのです。このコロナショックの影響がこんなところにも出てきてしまいました。なんと、強制執行の手続きに行政から『待った』がかかったようです。次の転居先が決まっていない場合は強制執行の手続きをストップしているようで、許可がおりませんでした。
既に、差し押さえをして全ての物を運び出すためのトラックまで待機している状態だったというのに全てがオジャンです。そこまで準備してきた労力とお金がパーになりますから酷い話です。ただ、この世の中で放り出すわけにもいかないと判断したのでしょう。ウイルス拡散のリスクもありますし、人道的な観点もありますし、仕方がない気もします。
金額的なことを言えば、今回の損失は全て家賃保証会社さんの持ち出しとなります。滞納も増えるし、強制執行はできないし、踏んだり蹴ったりの状況ですね・・・。
一応は、緊急事態宣言の期限までの措置だそうですから、5月中旬頃に再度日程をずらすことになりました。でも、この緊急事態宣言って延長する可能性が高いですよね。そうなったら、この措置も延長になりそうです。いつになったら退去してもらえるのか読めない雰囲気となってきました。
とりあえず、大家としての心配は滞納されている家賃についてです。これまでは保証会社が家賃を立替て支払ってくれていますので特に懐は痛みませんでした。
ただ、今回の件は保証会社にとっても想定外の出来事でしょうし、不慮の事故みたいなものです。『強制執行が延期になった時点からの家賃については支払わない！』なんてこともあるかもしれません。
ちょっと心配になってきます。
ということで、契約書を読み返してみると、、、一応は家賃保証が続きそうです。『明け渡し迄の家賃は保証される』と書いてあります。ただ、契約書っていうのは、とんでもない災害などの場合の除外規定なども盛り込んでありますので、このコロナショックがどう判断されるかも心配です。
小さい字で書かれている契約書を読んで悩んでいても仕方がないので、保証会社に電話してみました。すると、
明け渡しまでの家賃が補償対象であり、『最大で家賃24カ月までは保証される』とのことでした。また、退去してもらうまでの費用は別枠で補償されるので安心してください！との心強い言葉もありました。ひとまずは安心ですね。
一応は、退去が延期となりラッキーだったという側面もあります。ただ、素直に喜ぶこともできないのが現実です・・・。
だって、このコロナショックのおかげで滞納は増えるでしょう。今後は緊急事態宣言の対象地域も増えるかもしれません。ということは全国で似たような事例が続出する可能性も出てきます。
そうなったら、家賃保証会社の経営状態が心配になってきます。リーマンショックのときにも家賃保証会社が破産して問題になりましたし、そんなことがまた起こらないとも・・・。
もし、滞納で問題が発生している中で家賃保証会社が倒産してしまったら、家賃が入ってこないだけではありません。進んでいた訴訟手続きなどを自分で引き継ぐことになるのでしょう。
日本では借家法の影響で入居者の権利が強いですから退去してもらうのは大きな労力がかかります。それを緩和するのが家賃保証会社というクッションだったわけです。問題が顕在化した状態で、そのクッションが無くなったら最悪です・・・。
今回の事例は、この状態が長引いたら・・・と不安になるには十分な出来事だと思います。このコロナショックはどこまで長引くか読めません。当然、不景気になったらチャンスも来るでしょうが、自分の体力が削られていたら勝負はできませんから今後の運営状態を維持できるように頑張らないとですね！
以上、コロナショックの影響で出た想定外の出来事でした。今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。
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